Der Kaufpreis ist nicht der Preis
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler — zusammen kommen je nach Bundesland 8 bis 12 Prozent obendrauf. Genau dieser Teil wird von Banken in aller Regel nicht mitfinanziert. Er muss aus Eigenkapital kommen.
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Was gerade realistisch ist: Top-Konditionen bei zehn Jahren Zinsbindung liegen im August 2026 bei rund 3,6 bis 3,8 %. Mit wenig Eigenkapital, längerer Zinsbindung oder durchschnittlicher Bonität sind eher 4,0 bis 4,3 % realistisch. Die Voreinstellung von 3,9 % liegt bewusst dazwischen — nicht auf dem Schaufensterzins.
Die 40-Prozent-Marke ist eine gängige Faustformel und lehnt sich an die Haushaltsrechnung an, mit der Banken die Tragfähigkeit prüfen. Sie ersetzt diese Rechnung nicht: Banken setzen Pauschalen für Lebenshaltung an und berücksichtigen Unterhaltspflichten, bestehende Kredite und Leasingraten. Die Bewirtschaftungskosten sind ein Erfahrungswert, kein Angebot. Bei Eigentumswohnungen liegt das Hausgeld je nach Alter und Ausstattung des Hauses meist zwischen 3,00 und 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat; darin stecken Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Bei Häusern rechnet man eher mit 1,50 bis 2,50 Euro für Rücklage, Grundsteuer und Versicherung zusammen. Beim Vermieten trägt die Mietpartei die umlagefähigen Betriebskosten; bei dir bleiben vor allem Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, meist 0,80 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter. Was hier steht, ist eine Größenordnung, keine Zusage und keine Ablehnung.
Erst vermieten, dann selbst einziehen? +
Wenn du dich mit Immobilien beschäftigst, begegnet dir früher oder später dieses Argument: Wer sich das eigene Zuhause noch nicht leisten kann, soll zuerst eine kleinere Wohnung kaufen und vermieten. Der Gedanke ist verbreitet und hat eine nachvollziehbare Rechenlogik. Er hat aber auch eine Kehrseite, die seltener erzählt wird. Hier stehen beide Seiten.
Wie das Argument funktioniert
Es beruht auf drei Unterschieden zwischen einer vermieteten und einer selbst genutzten Immobilie.
Ein Teil der Rate kommt zurück. Beim Eigenheim trägst du die volle Rate. Bei Vermietung fließt Kaltmiete ein und deckt einen Teil davon. Was übrig bleibt, ist dein tatsächlicher monatlicher Aufwand — genau die Zahl, die dieser Rechner im Vermietungsmodus als Zuschuss anzeigt.
Kosten sind steuerlich absetzbar. Bei einer vermieteten Wohnung kannst du Kreditzinsen, Verwaltung, Instandhaltung sowie die Gebäudeabschreibung von in der Regel zwei bis drei Prozent jährlich gegen die Mieteinnahmen rechnen. Beim Eigenheim geht nichts davon.
Du wählst nach Zahlen, nicht nach Wohnwunsch. Ein Anlageobjekt muss dir nicht gefallen und nicht dort liegen, wo du lebst. Damit kommen kleinere Einheiten und günstigere Standorte infrage — und der Einstieg wird rechnerisch früher möglich.
Was dagegen gehalten wird
Der Steuervorteil setzt einen Verlust voraus. Absetzen kannst du nur, was du vorher ausgegeben hast. Wer 3.000 Euro im Jahr zuschießt und davon bei 30 Prozent Steuersatz 900 Euro zurückbekommt, hat unterm Strich 2.100 Euro bezahlt. Ein Steuervorteil macht ein schlechtes Objekt nicht gut.
Banken rechnen Mieteinnahmen nur teilweise an. Üblich sind 70 bis 80 Prozent, als Puffer für Leerstand und Ausfall. Die Finanzierung wird durch die Vermietung also nicht automatisch leichter.
Eigenkapital brauchst du genauso. Nebenkosten werden auch bei Anlageobjekten kaum mitfinanziert. Wer für ein Eigenheim zu wenig zurückgelegt hat, hat es oft auch hier.
Die erste Immobilie belastet die zweite. Wenn du später doch ein Eigenheim finanzieren willst, steht das Anlageobjekt mit in der Haushaltsrechnung. Läuft es gut, hilft das. Läuft es nicht, wird das Eigenheim schwerer statt leichter.
Es ist Arbeit. Mieterwechsel, Abrechnungen, Reparaturen, Steuererklärung. Wer das unterschätzt, kauft sich einen Nebenjob.
Zwei Regeln, die oft übersehen werden
Spekulationsfrist. Eine vermietete Immobilie kannst du erst nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Bei einer selbst genutzten reicht es, wenn du im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor darin gewohnt hast. Wer sich also nicht auf zehn Jahre festlegen will, sollte das mitdenken.
Die ersparte Miete zählt auch. Beim Eigenheim entfällt deine eigene Miete. Dieser Vorteil taucht in keiner Renditerechnung auf und wird nicht besteuert. Im Vergleich beider Wege gehört er auf die Waagschale.
Woran es sich im Einzelfall entscheidet
Ob der Weg über eine Anlagewohnung für jemanden aufgeht, hängt an Fragen, die keine allgemeine Aussage beantworten kann: Wie sicher ist das Einkommen, wie hoch der persönliche Steuersatz, wie lange soll das Geld gebunden sein, wann steht ein Umzug an, wie viel Zeit und Nerven sind für Verwaltung da — und trägt sich das konkrete Objekt überhaupt.
Der Vermietungsmodus dieses Rechners beantwortet davon genau eine: wie viel du bei einem bestimmten Kaufpreis monatlich zuschießen müsstest und ab welchem Preis sich das Objekt selbst trägt. Alles Weitere gehört in ein Gespräch, in dem deine Zahlen auf dem Tisch liegen.
Dieser Abschnitt erklärt ein verbreitetes Argument und seine Gegenargumente. Er ist allgemeine Information, keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung und keine Empfehlung für oder gegen einen der beiden Wege. Steuerliche Fragen gehören zur steuerberatenden Person.
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